Alienação Fiduciária e porque esta modalidade é atraente para investidores

Existem várias formas de realizar investimentos no ramo imobiliário, e, não necessariamente o investidor precisa ter o montante financeiro ou um fiador para poder realizar o negócio. Dentre as várias formas, uma das mais indicadas é a alienação fiduciária.

Instituída pela Lei n° 9.514/97, trata-se de uma forma juridicamente segura, e atraente para o investidor que busca aumentar seu patrimônio ou adquirir o primeiro imóvel. Tal legislação foi sendo atualizada ao decorrer dos anos, e hoje possui um escopo bem definido e estruturado para o mercado de negócios

Em síntese, a alienação fiduciária ocorre quando uma pessoa (física ou jurídica) realiza um financiamento para adquirir um imóvel por intermédio de uma instituição financeira. Nessa modalidade, contudo, não há transmissão imediata do bem ao devedor, ficando apenas com a posse direta do imóvel, na qualidade de depositário, até o pagamento integral da dívida, enquanto a propriedade do imóvel se mantém com a instituição financeira.

De acordo com a legislação vigente, poderão operar como financiadores as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional – CMN, outras entidades.

Existem condições específicas dispostas na legislação para que ocorra tal forma de negociação, quais sejam:

Todos os contratos devem ser obrigatoriamente por escrito;

Alienação Fiduciária deverá ser registrada no Registro de Imóveis competente;

Contenham o valor principal da dívida; Prazo e condições de pagamento; Taxa de juros e encargos incidentes;

Cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;

Cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;

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Indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

Após a quitação dos valores financiados e encargos por parte do comprador, a empresa financiadora terá o prazo de 30 (trinta) dias para realizar o termo de quitação, sob pena e multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato. E, após receber o termo de quitação efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária no Registro de imóveis competente.

Na hipótese do atraso de pagamento das parcelas financiadas e findo o prazo de carência estabelecido no contrato, a legislação define que o oficial do Registro de Imóveis intime o fiduciante (comprador) no prazo de 15 dias realize o pagamento da prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

Não sendo quitado os valores e a insolvência permaneça após o período disposto em lei, o oficial do Registro de Imóveis averbará na matrícula do imóvel a propriedade em nome do fiduciário (instituição de crédito), sendo o contrato de financiamento extinto e o fiduciante (comprador) perderá os direitos sobre o imóvel.

Caso queira vender este imóvel que esteja alienado, deverá quitar o financiamento, dar baixa na alienação fiduciária e assim realizar a transmissão da posse, ou comunicar a financiadora da intenção da venda na qual está dará o seu aceite e formalizará as novas condições do financiamento.

Por fim, deve-se olhar com bons olhos a alienação fiduciária, pois dispõe de uma boa regulamentação jurídica, e, se feito acompanhado de profissionais responsáveis e cumprido de maneira fiel, é uma excelente opção para viabilizar o negócio imobiliário. Caso tenha realizado uma alienação fiduciária e está tendo qualquer tipo de problema, procure um escritório jurídico responsável e preparado, que poderá fornecer todas as informações necessárias, com uma rápida resolução do problema.